주택 임대차 계약서

템플릿 소개

이럴 때 씁니다

주거용 건물(아파트·빌라·단독주택, 주거용으로 쓰는 오피스텔)의 임대차 조건을 한 장에 정리하는 서식입니다. 상가건물 임대차와는 적용 법률이 다르므로 상가에는 쓰지 마세요. 상가는 상가건물임대차보호법, 여기 담긴 내용은 주택임대차보호법을 전제로 합니다.

먼저 알아 둘 것이 있습니다. 이 파일은 1쪽짜리 요약 서식이라 조문도 특약란도 없습니다. 실제로 서명하는 계약서는 국토교통부·법무부가 배포하는 주택임대차표준계약서를 쓰고, 이 서식은 계약 전에 조건을 맞춰 보고 빠진 것이 없는지 확인하는 데 쓰는 것이 안전합니다.

파일에 들어 있는 것

• 머리표 — 임 대 인 · 임 차 인 · 목적물 소재지 · 계약 일자 네 칸
• 번호 붙은 본문 세 항목 — 목적물의 표시 / 보증금과 차임 / 대항력과 확정일자
• 핵심 지표 표 — 보증금 · 월 차임 · 임대차 기간 · 차임 지급일
• 확인 및 승인 표 — 임대인 (인) · 임차인 (인) · 개업공인중개사 (인)

채우는 순서

1. 머리표의 임대인 칸에 “김○○ (등기부상 소유자)”라고 적혀 있는 데는 이유가 있습니다. 등기부등본을 떼어 소유자와 계약 상대가 같은지 먼저 확인하라는 뜻입니다. 다르면 대리권부터 확인해야 합니다.
2. 1. 목적물의 표시 — 등기부등본에 적힌 대로 옮깁니다. 동·호수와 면적을 임의로 반올림하지 마세요.
3. 2. 보증금과 차임 — 보증금 총액, 계약금·중도금·잔금, 월 차임과 지급일, 관리비에 포함되는 항목을 적습니다. 관리비 항목을 적어 두지 않으면 입주 뒤 가장 자주 다투는 자리가 됩니다.
4. 3. 대항력과 확정일자 — 이 서식에서 가장 중요한 칸입니다. 아래를 보세요.
5. 핵심 지표 표 네 칸을 실제 금액과 날짜로 바꿉니다.
6. 확인 및 승인 표에는 중개사 칸이 있습니다. 중개 없이 직거래한다면 이 칸은 지워도 됩니다.

보증금을 지키는 두 절차

• 대항력 — 주택을 실제로 넘겨받고(점유) 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 잔금을 치른 날 이사와 전입신고를 함께 끝내야 하는 이유가 이것입니다. 하루가 밀리면 그 사이에 설정된 권리에 순위가 밀립니다.
• 확정일자 — 계약서에 확정일자를 받아 두면 대항력과 함께 우선변제권이 생깁니다. 주민센터·등기소·인터넷등기소에서 받을 수 있습니다.
• 계약 전에 등기부등본의 선순위 근저당 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세에 가까우면 경매로 넘어갔을 때 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 임대인이 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 그대로 주장할 수 있습니다. 그래서 전입신고 날짜가 계약서의 어떤 문구보다 중요합니다.

특약으로 적어 둘 만한 것

• 수리 부담 — 어느 정도까지 임대인이 고치는지. 보일러·누수처럼 금액이 큰 항목은 이름을 적어 두는 편이 낫습니다.
• 반려동물·전대·용도 변경 허용 여부.
• 잔금일까지 임대인이 근저당을 추가로 설정하지 않는다는 약속.

이 서식에는 특약란이 없으므로, 2번 항목 아래에 줄을 추가해 적거나 표준계약서의 특약사항 칸을 쓰세요.

흔한 실수

• 계약 기간을 1년으로 적고 1년만 살아야 한다고 생각하는 것. 주택임대차보호법상 2년 미만으로 정해도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.
• 계약갱신요구를 만료 직전에 하는 것. 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다. 갱신될 때 차임 증액은 5% 범위 안에서만 가능합니다.
• 퇴거할 때 통상적인 사용으로 생긴 손모(벽지 변색, 못 자국 정도)까지 원상회복하겠다고 적는 것. 입주 당일 사진과 하자 목록을 남겨 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나가는 것. 먼저 임차권등기명령을 받아 두어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.